Transformer ses dettes en économies grâce à la mise à part de l’argent (MAPA) : stratégie fiscale expliquée simplement

Lorsqu’on pense à son hypothèque, on se concentre généralement sur le taux d’intérêt et le paiement mensuel. Ce que l’on oublie souvent, toutefois, c’est qu’une hypothèque peut aussi constituer un puissant outil financier. Peu de gens réalisent que l’équité accumulée dans leur propriété représente une ressource financière précieuse. Lorsqu’elle est bien structurée, cette équité peut être utilisée dans le cadre d’une stratégie fiscale avancée — et parfaitement légale — permettant de convertir graduellement certaines dettes personnelles en dettes fiscalement déductibles et génératrices de revenus.

Cette stratégie s’appelle la mise à part de l’argent, aussi connue sous le nom de Cash Damming Strategy (MAPA).

Elle est utilisée au Canada depuis plus de 20 ans et est reconnue par les autorités fiscales. Lorsqu’elle est bien mise en place, elle permet de réduire l’impôt, d’accélérer le remboursement de l’hypothèque et d’optimiser la gestion financière des travailleurs autonomes et des investisseurs immobiliers.

Le principe fiscal de base (la clé pour tout comprendre)

La fiscalité canadienne repose sur une règle fondamentale :

• Les intérêts sur les dettes personnelles ne sont pas déductibles
• Les intérêts sur une dette contractée pour gagner un revenu sont déductibles

Exemple simple

• Hypothèque résidentielle → intérêts non déductibles
• Marge de crédit utilisée pour des dépenses d’affaires ou locatives → intérêts déductibles

La MAPA ne contourne pas les règles fiscales :

elle les utilise intelligemment, en changeant la nature de la dette.

Qu’est-ce que la mise à part de l’argent (MAPA) ?

La mise à part de l’argent est une technique de réorganisation des flux financiers qui permet de :

• rembourser plus rapidement ses dettes personnelles
• financer les dépenses d’affaires à l’aide d’un emprunt distinct
• rendre déductibles fiscalement les intérêts liés aux activités génératrices de revenus

En résumé :

Les revenus d’affaires servent à payer les dettes personnelles

Les dépenses d’affaires sont financées par une marge de crédit dédiée

Avec le temps, la dette non déductible diminue…

et la dette déductible augmente de façon contrôlée.

À qui s’adresse la MAPA ?

La MAPA n’est pas une stratégie universelle. Elle s’adresse principalement aux personnes suivantes :

• Travailleurs autonomes non incorporés
• Propriétaires d’entreprise individuelle
• Propriétaires d’immeubles locatifs
• Associés d’une société en nom collectif

Dans certains cas (ex. sociétés en nom collectif), des règles et contraintes supplémentaires s’appliquent. Une analyse professionnelle est essentielle.

Conditions essentielles pour que la MAPA soit efficace

Pour que la stratégie soit avantageuse, il faut généralement :

• Avoir des dettes personnelles importantes (hypothèque, prêt auto, etc.)
• Générer un revenu imposable relativement élevé
• Avoir des dépenses d’affaires récurrentes
• Disposer d’une bonne cote de crédit
• Être discipliné et organisé financièrement

Sans ces éléments, la stratégie perd beaucoup de son intérêt.

Les outils financiers nécessaires

La MAPA repose sur une structure claire et rigoureuse :

1. Un compte bancaire pour les revenus d’affaires
2. Un compte distinct pour les dépenses d’affaires
3. Une marge de crédit dédiée exclusivement aux dépenses d’affaires

Aucune dépense personnelle ne doit passer par la marge.

Comment fonctionne la MAPA – étape par étape

Étape 1 – Séparer les flux

Les revenus d’affaires sont déposés dans un compte distinct.

Les dépenses d’affaires sont isolées dans un autre compte.

Étape 2 – Utiliser la marge de crédit

Toutes les dépenses d’affaires admissibles sont payées à 100 % avec la marge :

• équipement
• entretien locatif
• logiciels
• assurances
• frais professionnels

Étape 3 – Accélérer le remboursement des dettes personnelles

Les revenus d’affaires servent à :

• couvrir les dépenses personnelles
• rembourser plus rapidement l’hypothèque ou d’autres dettes non déductibles

Résultat : la dette personnelle diminue plus vite, tandis que les intérêts payés sur la marge deviennent déductibles.

Exemple concret chiffré

Situation

• Hypothèque : 150 000 $
• Amortissement : 25 ans
• Dépenses d’affaires financées via la marge
• Taux marginal d’imposition élevé

Résultat potentiel

Sur 25 ans :

• Intérêts payés sur la dette convertie : 137 913 $
• Économie d’impôt estimée : 62 061 $

Pour une dette de 200 000 $ :

• Économie fiscale possible : plus de 82 000 $

Ces économies ne sont pas instantanées, mais cumulatives sur plusieurs années.

Les avantages de la MAPA

✔ Réduction significative de l’impôt

✔ Remboursement accéléré de l’hypothèque

✔ Meilleure structure financière

✔ Optimisation de la trésorerie

✔ Stratégie reconnue fiscalement depuis 2002

Points de vigilance importants

La MAPA exige :

• une discipline financière stricte
• une tenue de dossiers irréprochable
• une bonne compréhension des dépenses admissibles
• une planification à long terme (souvent sur 3 à 5 ans ou plus)

Une séparation (conjoint), un changement de structure ou une mauvaise gestion peuvent créer des enjeux juridiques ou fiscaux.

D’où l’importance d’être accompagné par :

• un courtier hypothécaire expérimenté
• un comptable
• un fiscaliste

MAPA et stratégie Smith Manœuvre : la nuance

La Smith Manœuvre vise surtout à convertir une hypothèque en dette d’investissement.

La MAPA, quant à elle, est particulièrement adaptée aux revenus d’affaires et locatifs.

Les deux reposent sur le même fondement fiscal, mais leur application diffère.

Conclusion

La mise à part de l’argent est une stratégie fiscale avant-gardiste, légale et puissante, lorsqu’elle est bien structurée.

Elle ne convient pas à tous, mais pour les bons profils, elle permet de :

• payer moins d’impôt
• rembourser ses dettes plus efficacement
• reprendre le contrôle de sa structure financière

Une bonne stratégie ne commence jamais par un produit, mais par une analyse personnalisée.